Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilien-Investments

Wer Immobilien als Kapitalanlage prüft, stolpert in jedem Inserat und jeder Maklergespräch über die gleichen Begriffe: Bruttorendite, Faktor, Cashflow, Tilgungsleistung. Wer sie versteht, trifft bessere Entscheidungen — und lässt sich nicht von Verkäufer-Sprech beeindrucken.

Hier ist die kurze, klare Version. Keine Mathematik-Vorlesung — nur das, was du beim nächsten Inserat brauchst.

Bruttomietrendite

Die wichtigste Kennzahl im Inserat. Sagt: wie viel Prozent vom Kaufpreis kommen pro Jahr als Miete rein, vor allen Kosten.

Konkretes Beispiel:

• Kaufpreis: 300.000 €
• Jahresmiete: 12.000 €
• Bruttorendite: 4 %

Orientierung 2026:

• 3 % oder darunter — typisch für A-Lagen (München, Hamburg). Substanz und Wertentwicklung schlagen Cashflow.
• 4–5 % — gesunder Korridor in B-Städten (Leipzig, Dresden, Hannover). Beides funktioniert: stabile Miete, vertretbarer Kaufpreis.
• 6 % oder darüber — meist Sanierungsfall, schwacher Standort oder versteckte Risiken. Wer hier nicht genau hinschaut, kauft Ärger.

Kaufpreisfaktor (KPF)

Der Kehrwert der Bruttorendite. Wird im Maklerjargon oft als „Faktor 22" oder „24-fach" genannt.

| Faktor | Bruttorendite | |---|---| | 20 | 5,0 % | | 22 | 4,5 % | | 25 | 4,0 % | | 30 | 3,3 % | | 33 | 3,0 % |

Beide Größen sind identische Information in unterschiedlicher Sprache. Wähle eine und sei konsistent — Faktor ist schneller im Kopf, Rendite ist transparenter für Externe.

GIK (Gesamtinvestitionskosten)

Die echte Investition. Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
• Notar + Grundbuch: ~1,5–2 %
• Maklercourtage: 0–3,57 % (seit 2020 gesetzlich gedeckelt)

Summe: zwischen 5 % und 12 % des Kaufpreises, je nach Konstellation.

Beispielrechnung für Berlin (6 % Grunderwerb, 2 % Notar, 3,57 % Makler):

• Kaufpreis: 300.000 €
• Nebenkosten: 11,57 % = 34.710 €
• GIK: 334.710 €

Die Rendite auf GIK ist immer niedriger als die im Inserat angegebene Bruttorendite. In diesem Fall: 12.000 / 334.710 ≈ 3,58 % statt 4 %.

Cashflow

Was am Monatsende wirklich übrig bleibt (vor Steuern).

Konkretes Beispiel:

• Mieteinnahmen monatlich: 1.000 €
• Hausgeld (umlagenfähiger Anteil): 200 €
• Verwaltung: 30 €
• Annuität (Zins + Tilgung): 750 € (4,5 % Zins, 2 % Tilgung auf 250.000 € Finanzierung)
• Cashflow: +20 €

Was bedeutet das?

• Positiver Cashflow = das Objekt verdient sich selbst. Du kannst die Rate aus den Mieteinnahmen begleichen, ohne aus eigener Tasche zu schießen.
• Negativer Cashflow = du subventionierst die Bank monatlich. Funktioniert nur, wenn Wertentwicklung und Tilgungsleistung den Verlust mehr als ausgleichen.

Faustregel: positiver Cashflow nach Steuern ist ein realer Vorteil. Negativer Cashflow lässt sich rechtfertigen — aber kalkuliere konservativ und nimm nicht die letzten zehn Boom-Jahre als Maßstab.

Tilgungsleistung

Oft unterschätzte Kennzahl. Während du Cashflow nahe Null hast, baut die Tilgung Vermögen auf — die Bank wird Stück für Stück kleiner, dir gehört ein größerer Teil der Wohnung.

Beispiel:

• Finanzierung: 250.000 €
• Zinssatz: 4,5 %
• Anfangstilgung: 2 %
• Annuität: 16.250 € / Jahr
• Davon Zinsen Jahr 1: 11.250 €
• Tilgung Jahr 1: 5.000 €

In Worten: du baust 5.000 € im ersten Jahr Eigenkapital auf — auch wenn der Cashflow Null ist. Über 10 Jahre summiert sich das auf rund 60.000–70.000 € (Tilgung steigt mit jedem Jahr, weil weniger Zinsen anfallen).

Wie alles zusammenhängt

Eine reale Akquise-Entscheidung ist nie ein einziger Wert. Sie ist ein Kompromiss:

• Bruttorendite sagt dir, ob die Hausnummer im Inserat in der Nähe deiner Strategie liegt
• GIK + Nebenkosten verfeinern das Bild
• Cashflow zeigt, ob du das Objekt monatlich verkraftest
• Tilgungsleistung zeigt, wie viel Vermögen real entsteht

Wer nur auf einen Wert schaut, kauft falsch.

Wie ImmoKlaus das macht

Weiterführende Artikel

• Welche Investment-Strategie passt zu dir? — Standort, Objekttyp, Eigennutzung oder Vermietung
• Phase: Erstprüfung — Kennzahlen rechnen, max. Kaufpreis bestimmen