Phase Erstprüfung — Kennzahlen rechnen und max. Kaufpreis bestimmen

Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Investment-Kennzahlen und zeigt, wie du in ImmoKlaus den maximalen Kaufpreis für ein Inserat bestimmst — abhängig von deiner Zielrendite, Faktor, Eigenkapital oder Inseratspreis-Abweichung.

Erstprüfung ist die Phase, in der das Inserat zum Investment-Case wird. Wenn die Zahlen hier nicht funktionieren, gehst du nie weiter zur Besichtigung — egal wie schön die Bilder waren.

Die wichtigsten Kennzahlen — kurz erklärt

Bruttomietrendite

Erste Hausnummer. Sagt: wie viel Prozent vom Kaufpreis trägt die Miete im Jahr ein, vor allen Kosten.

3 bis 5 Prozent sind in den meisten deutschen Märkten der Standard­korridor für ein normales Bestands­investment. Alles, was deutlich darüber liegt, ist nicht automatisch „besser" — sondern bedarf einer intensiveren Analyse. Hohe Renditen klingen attraktiv, sind aber in der Regel der Ausgleich für ein erhöhtes Risiko, das du eingehst. Das Risiko kann in einer schwachen Lage liegen, in einer instabilen Mieterstruktur, in Sanierungsstau, in unzeitgemäßer Substanz oder in einer angespannten WEG-Situation. Eine Bruttomietrendite von sieben Prozent ist nicht zwingend ein Fehler — aber du solltest präzise wissen, wofür der Markt dir diese Rendite zahlt, bevor du kaufst.

Kaufpreisfaktor

Kehrwert der Bruttorendite, oft im Maklerjargon: „der Faktor war 22".

• Faktor 20 = 5 % Bruttorendite
• Faktor 25 = 4 % Bruttorendite
• Faktor 30 = 3,33 % Bruttorendite

Beide Größen sind identische Information in unterschiedlicher Sprache. Du brauchst keine zu „mögen" — entscheide dich für eine und sei konsistent.

GIK (Gesamtinvestitionskosten)

Die GIK fassen alle Kosten zusammen, die beim Kauf auf dich zukommen. Das ist immer der Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten — egal, wie gut oder schlecht du verhandelst, die Nebenkosten fallen zwingend an und müssen mitfinanziert oder aus Eigenkapital getragen werden.

Die drei Kaufnebenkosten-Positionen, die in Deutschland anfallen:

• Grunderwerbsteuer — abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern und Sachsen liegen am unteren Ende mit 3,5 Prozent, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen am oberen Ende mit 6,5 Prozent.
• Notar- und Grundbuchkosten — gesetzlich geregelt, in der Regel zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Maklercourtage — abhängig vom Inserat. Seit 2020 ist sie gesetzlich gedeckelt; bei privaten Käufen über einen Makler liegt der Käufer-Anteil meist bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Zusammen ergibt das Kaufnebenkosten von etwa 5 bis 12 Prozent, je nach Bundesland und Maklersituation.

Wenn der Makler dir eine „Bruttorendite" nennt, meint er fast immer die Rendite bezogen auf den reinen Kaufpreis — nicht auf die GIK. Auf die GIK gerechnet liegt die Rendite üblicherweise 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte niedriger. Wer mit GIK rechnet, ist ehrlicher mit sich selbst, weil er die echte Zahl auf dem Tisch hat — und nicht die Marketing-Variante des Verkäufers.

Cashflow

Was am Monatsende wirklich auf deinem Konto übrig bleibt, nachdem die Bank-Rate und die laufenden Kosten abgezogen sind. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass das Objekt sich selbst trägt — die Mieteinnahmen reichen aus, um alle Kosten zu decken, und du musst nicht aus eigener Tasche nachschießen. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass du die Bank-Rate monatlich subventionieren musst, weil die Mieteinnahmen alleine nicht ausreichen. Das funktioniert nur, wenn die Wertentwicklung des Objekts und die Tilgung auf Dauer mehr Vermögen aufbauen, als du monatlich nachzahlst.

So bestimmst du den maximalen Kaufpreis

Die Frage ist nie „Soll ich diesen Kaufpreis zahlen?", sondern: „Welcher Kaufpreis funktioniert für mein Investment-Ziel?" Sobald du diese Frage stellst, ergibt sich automatisch dein konkretes Angebot.

Dafür gibt es im Kaufpreis-Rechner fünf mögliche Eingangs­größen, je nachdem, an welchem Punkt du in deiner Überlegung stehst:

1. Zielrendite vorgeben — „Ich will mindestens 5 % Bruttorendite auf die Gesamtinvestition."
2. Zielfaktor vorgeben — „Ich kaufe nichts über Faktor 22."
3. Kaufpreis testen — „Würde der ausgerufene Preis aus dem Inserat in meine Rechnung passen?"
4. Abweichung Inserat vorgeben — „Ich möchte zehn Prozent unter dem Inseratspreis liegen."
5. Ziel-Eigenkapital vorgeben — „Ich habe 80.000 Euro Eigenkapital, das ich einsetzen will."

Jeder dieser fünf Wege führt zur gleichen Kernantwort: welcher Netto-Kaufpreis ist mit dieser Vorgabe vereinbar? Der Rechner zeigt dir parallel an, wie sich Bankbeleihung, Eigenkapital-Bedarf und Bruttorendite (auf GIK) aus deiner Eingabe ergeben.

Was als nächstes kommt

Wenn die Kalkulation stimmt, geht das Inserat in die nächste Phase: Erstangebot — Erstanfrage an den Makler stellen, indikatives Kaufpreisangebot vorbereiten, Argumente für die Preisverhandlung aufbauen.

Vorgeschaltete Artikel:

• Phase: Neu — wie das Inserat überhaupt ins Tool kommt
• Die wichtigsten Kennzahlen verstehen — Bruttorendite, Faktor, Cashflow in mehr Tiefe